14日，洛杉矶房东的微博火了。黑龙江鹤岗的房价拉开了白菜价的序幕：平的房子只要15万。今早虽有媒体调查称，是中介为了吸引客流故意制造的噱头。然而鹤岗房子4月挂牌均价为元/平方米，作为一个工业化的地级市，年城市人口.9万，属于《年新型城镇化建设重点任务》中的“全面取消落户限制的”的Ⅱ型大城市，房价低的令人难以置信。
在城镇化发展的道路上，鹤岗仅是收缩性城市的一个缩影而已，对于重仓三四线城市的一些房地产企业来说，它是一针及时有效的镇静剂。
地表最强户籍改革力度
国家发改委8日发布《年新型城镇化建设重点任务》，要求继续加大户籍制度改革力度。
图：中国城市分类和户籍制度改革
城镇化是现代化的必由之路，城镇化仍然是当前“扩大内需、稳增长”的重要手段。人口是购房需求的根本性支撑，房地产行业的发展必然受到城镇化推进进程的影响：在这个过程中，围绕人口净流入城市（如珠三角、长三角、中西部二线城市等），一批开发商将被推向“万亿级企业”的新高度，投资者也将获得巨大机会；但同时人口净流出城市也会越来越多（如东北、西北等地区），房地产警钟已然敲响。
核心城市及周边人口集聚力进一步强化根据wind和联合国数据，我国城镇化初期是年~年，中期是年~年，后期是年以后。当前年底我国城镇人口占总人口的比重是58.52％，已经进入生长理论曲线的中期。根据上图显示，我国中期的前半段城镇化增速较快，在年后城镇化增速开始放缓。
图：中国城镇化发展阶段及趋势预测
中国人口与劳动问题报告预计5年后，全国人口将停止增长、每年多万人口迈入60岁，而只有多万迈入20岁，老龄化趋势愈发严重，年轻人口竞争将更加激烈，曾经被认为很难解决的户籍问题，随着时间推移，老龄化的加深，在不知不觉间，已经成了一个顺水推舟、自然而然的举措了。
随着城镇化水平的提高，户籍改革的深化，核心城市及周边城市的人口净流入持续扩大，数以亿计的人口从农村流入城市，给各大城市不断的输送新鲜的血液，给城市发展提供动力。
图：常住人口增幅排行榜TOP10
然而，也有很多省份出现只有头部城市的人口持续增长，其他城市人口不断萎缩流出的情况。以年为例，湖北省会武汉人口增加18.8万，省内经济总量第二、第三的襄阳和宜昌，人口已经开始持平甚至略负增长；江苏省常住人口增加21.4万，其中省会南京增加10.1万占一半，南京+苏州+无锡占了全省3/4的人口增量，苏中苏北大部分地区人口持平乃至负增长；浙江省常住人口增加80万，其中省会杭州增加33.8万，杭州+宁波占全省增量的7成；河南省常住人口增加46万，其中省会郑州增长25.5万。
图：年部分省份人口增量分布示意图
5至10年后，或许将会和现在的日本一样，除头部城市以外，其他城市每年减少1-2%的常住人口。
各地方*府逐渐认识到了人才和人口数量的重要性，纷纷推出各项优惠*策，“抢人大战”在没有硝烟的状态下悄悄进行。一些强二线城市，比如天津、杭州把落户门槛下降到大专。然而，随着户籍*策的深化，这或许只是一个开始，人才争夺将愈加激烈。
小城市逐渐萎缩不可避免
《年新型城镇化建设重点任务》首次提出收缩型城市，这意味着国家层面开始高度重视，不再单方面考虑城市增长和扩张。在重构新型城镇化空间格局的背景下，将优化城市群-都市圈-中小城市-特色小镇这一结构下的土地、资金等要素配置。
清华大学建筑学院研究员、北京城市实验室创始人龙瀛在演讲称：“什么是收缩城市？一个基本的共识，是用人口口径来看城市收缩与否，并不是用经济的角度”。在中国多个实体城市中，约有多个“收缩型城市”，差不多占了30%。用夜光数据来识别，夜光亮度少于10%或者以上，说明中国经济综合水平在下降，有研究证实夜光亮度和GDP、人口是90%以上耦合的关系。
图：夜光数据显示的中国收缩城市
从大环境来看，城市收缩现象的产生，来源于经济与人口转折点的出现。在经济扩张和人口大幅增长阶段，几乎所有城市都在扩张。当经济进入新常态，高增长态势不复存在，而产业普遍面临转型升级压力，那么部分城市的经济增长态势必然要被逆转。
更关键的是，人口转折点也已经出现。随着人口出生率下滑，老龄化率不断提升，人口红利和劳动力红利都已不复存在，全国性人口普增的局面也将被逆转。大城市人多需求大，形成了自我良性循环，越来越膨胀。中小城市收入低，赚钱难，当大城市户籍不再成为障碍时，年轻人自然要向大城市聚集。中小城市面临的人口争夺战无疑会更加激烈，城市收缩会呈现加剧态势。
因此，国家对“收缩型中小城市”，提出要“瘦身强体，转变惯性的增量规划思维，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中”，这事实上是要求“收缩型中小城市”要做小做精，不再盲目扩张面积，反而要把人口引导到中心城区。所以，相当一批村镇、城市被废弃，只是时间问题，很可能将来这些地区房子价值，就是拆除卖废品价格。房产税出台之后，美国底特律“一美元卖房”的情景也大概率也会在中国的部分小城市出现。
三大都市圈迎来重大机遇
3月18日，中国发展研究基金会在北京发布了《中国城市群一体化报告》，报告对涵盖我国个地级以上城市，19.6%国土面积、82%GDP和63.07%人口的12个大型城市群的一体化水平进行了评估。
12个城市群按GDP总量排序分别是长三角、京津冀、珠三角、中原、海西、成渝、山东半岛、辽中南、哈长、长株潭、武汉和关中城市群。其中，长三角、京津冀、珠三角三大城市群占全国经济份额超过40%。在人口层面，上述城市群占总人口的比重在十年间从61.12%上升至63.07%，增加了1.95个百分点。
图：各城市群经济份额变化
报告指出人口集中主要发生在长三角、珠三角和京津冀三大城市群，这三个城市群的人口增长同期增加了2.54%。贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领先生在“区域经济高质量发展：从城镇化到城市群”为主题的中国发展高层论坛上表示“未来人口增量中约有43.4％的比例将会继续流向长三角、京津冀和珠三角三大顶级城市群，核心城市群引领格局已经形成且不断加强”。毫无疑问，这是中国最有经济活力的三个地区，每个城市群都有世界级的大都市作为发动机引领发展，影响力不断外溢，形成了人口不断聚集的都市圈。
图：城镇人口的分布在长三角、珠三角、京津冀和渝蓉城市群
《年新型城镇化建设重点任务》提出“鼓励社会资本参与都市圈建设与运营”，这句话至关重要。都市圈建设和运营，需要大量资金，需要大企业参与。尤其有国企或轨道交通等背景的房地产企业，具有天然优势。因为让城市群变成“都市圈”的，基础设施首推轨道交通。以前，开发商只是在“造城”。将来将获得“都市圈建设和运营”的机会，围绕不断扩张的城市圈深耕细作，年销售万亿级的企业将不断涌现，这是空前的重大机遇。
性质决定于战略布局
“21世纪对世界影响最大的两件事，一是中国的城市化，二是美国高科技产业。”诺贝尔经济学奖得主、美国经济学家斯蒂格利茨曾指出。显然，中国城市化发展对本国、对世界的重要性已不言而喻。
由此而产生的落户*策放宽正成为城市扩张和收缩的加速器，都市圈建设和运营的大戏才刚刚开始，对地产企业来说，现阶段中国城镇化发展是一针镇静剂剂，也是一剂强心针，究竟产生那种作用，决定因素在于企业的城市战略布局。
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