李从悠 http://m.39.net/pf/a_4305598.html各位读者，您所见证过最快、最狠的打脸是什么时候？什么场景？
是它吗？
年前的7月14日一大早，路易十六在日记中写下“今日无事可记”。
然而，当天傍晚时巴黎人民就攻占了巴士底狱，改写法国历史的法国大革命爆发了，路易十六到深夜才知道“巴黎被攻破了”，自己的王位岌岌可危了……
我一直以为这份殊荣要颁发给这位法国历史上唯一一位被执行死刑的国王——路易十六。
但见证了昨晚朋友圈个别置业顾问的操作，我惊觉自己大意了……
现象，肥西备案超2万/㎡惹惊呼
不得不承认，置业顾问真的是现实版“小灵通”，几乎总能第一时间把市场动态发布在朋友圈，然后，扩散到全市……
昨晚也是，朋友圈里肥西某盘的一位置业顾问发布了一张截图：
配文如下：肥西的房价备案价已经破2万（每平米）了…且买且珍惜??早买早受益。
对于肥西市场不熟悉的读者，可能确实比较容易被惊到。
毕竟单从公示的备案单价来看，这的确比我们常见的肥西单价要高太多。
比如，肥西均价一直都还没突破1.5万/㎡，几个红盘的备案价也很平常，高层1.4-1.5万/㎡、低密多层1.6-1.8万/㎡，别墅1.8-2万/㎡。
乍一看，翡翠迎宾（翡翠正荣府）新出的备案价已经高到了2.1万/㎡，比我们认知的高出了大几千。
中介、置业顾问再多转发几遍，一种莫名的恐慌就生出来了。
其实，打算在肥西买房的读者，要多看看互联网，它是有记忆的。就算搜不到相关信息，也可以致电问询一下。然后，您就会发现，这种恐慌的情绪，大可不必！
传闻，首付要全款？地块要被抢？
因为，诸如此类的信息非常之多。尤其是最近受限购收紧的影响，肥西市场的确有点“不太平”。如果您只看消息而不去查证的话，少不了要交智商税，深受其累。
比如，有人爆料说，肥西的FX号地块，目前已经有11家房企要参拍；
图今日庐州
还有置业顾问说，这块地拍出来之后，“整个板块的价格又要刷高一波”；
我也听闻，目前肥西多个楼盘都是“顶着备案价在卖”；
言下之意就是要告诉我：之后的备案价可能会提高，大家入手就趁现在，再等就涨价了……
还有最近一直在朋友圈、房产微博盛传的图：
无论是明晃晃地高价备案，还是暗搓搓地提高首付，这些真真假假的消息都在明目张胆地告诉买房者：肥西又要火了，赶紧上车！
那事实如何呢？
事实，个别人需要一支镇静剂
按照顺序，先解释一下翡翠正荣府的最新备案。
首先，置业顾问截的这张图没有问题，其真实性不用存疑。
它的确是翡翠正荣府刚刚备案的6#楼，只不过这不是普通住宅，而是叠墅；
其次，这个备案价不用过多惊奇，这并不是该楼盘第一次如此备案，之前的2#、3#楼就已经备案为2.1万/㎡；
再者，这也不是肥西首次破2万/㎡的备案。
早在翡翠正荣府之前，原树提香、融创玖樟台就创造过历史。
先是年6月份，原树提香的几套双拼大别墅备案到2.8万/㎡；再是后来，年11月份，融创玖樟台的一套大复式备案超3万/㎡。
两年过去了，单看数字还是一样令人惊讶，但是一看到后面的备注是“复式”“双拼”“带庭院”，也就放心了，大别墅就要有大别墅的样子。
再看看本周五的那块地会对肥西市场有多大影响。
首先，这块地目前有多少房企已经报名参拍，这个无从考证。
参考离它最近的正荣旭辉*务未来的情况，当时那块地的竞拍现场并不火热，同事对它的形容是“谨慎”。
想来也是，彼时的肥西，确实有个别地块能引来十数家房企，比如刚刚公示了规划图的联发地块，或者是靠近高新的荣盛、祥生地块。
创新大道地块
但是，具体问题具体分析，相对来说，创新大道这两块地的现有配套匮乏了许多，没个5年10年，难以看到成熟的城建。
所以，在房企心里，它的价值就要打个折扣，竞拍时自然就要谨慎得多。
至于价格，考虑到肥西土地仓储充足、供地频率也很稳，这块地本身又非常之大，总价会很高等因素，其楼面价不会跟旁边旭辉那块地有太大的悬殊。
图
市堂大叔
至于是否会像佳兆业的滨湖地块那样，对市场产生剧烈的震荡，应该没几个人会有这样不切实际的期待。
最后一个传闻，肥西在售项目的备案价会不会涨？首付比例会不会拔高？
基于最根本的供需关系，最近几个月都没有拍地的肥西，毫无疑问，其广义库存是呈连续下降状态的。而市场需求，也因为年底的限购收紧略有加大。
所以，单就眼下的状况来说，首付提高是很正常的，但远不至于“全款优先”这么夸张（PS：美好云谷路壹号的余量房源除外）。
再长远些看，8·20土拍的两块地，其规划图已经曝光，不久后就能为肥西增加多套房。
再加上下半年创新大道FX号地等未知项目的入市，肥西今年的深度库存仍然有2.7万套之多。相对的，市场均价要迈过1.5万/㎡这个坎儿，且得等一段时间。
就拿上周去化非常不错的这四个项目来算，共计跑量套，均价约为1.49万/㎡。看起来距离目标很近了，但是看统计图应该也知道，这是几个高价楼盘。
图
冰山指数
而根据冰山指数的统计，肥西上周的均价只有1.3万/㎡。
这个数据总能让一些人冷静下来了吧，将近两千的价差可不是说追就追得上，也不是靠几栋别墅就能冲上去的。
个别造势的置业顾问、中介，或许可以打一针镇静剂，研究一下更好的朋友圈销售方式，比如分享购房干货、项目进展，切勿消耗客户信任度，贩卖焦虑。
肥西市场这段时间的火热，受市区限购收紧的影响很大。当然也跟它自身的供地、区域价值密不可分。
一直以来也都颇受
