治白癜风西宁哪家医院好 http://baidianfeng.39.net/a_zhiliao/131226/4317321.html*策解读
市场预判
买房观点
楼盘点评
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今年3月16日，面对当时不够理性的房地产市场，我们专门撰写了一篇文章《成都个低楼面价楼盘，还有13万套库存够卖1年以上》，用事实和数据，为疯狂的楼市打了一针镇静剂。
2个月之后，成都迎来了5.15新*这一个楼市拐点，6个月之后，购房者等来了金九银十的“抄底”好时机。
然而，随着时间的推移，如今已经过去了8.5个月，距离我们当时预判的够卖1.3年的周期，只剩下4.5个月。
这期间，到底有多少低楼面价楼盘形成了有效供应？还剩下多少房源？还能够卖多久？卖完以后怎么办？
今天，我们就结合上述4个问题，做一个复盘。
在这里，感谢邱霜同学辛苦的数据整理和补充工作，花了她两天的时间。
1、当初统计的13万套房源，卖掉了多少？
鉴于很多读者可能没有读过3月16日那篇文章，所以在这里我补充说明一下。
因为楼面价高低没有标准，所以我们当初统计这个数据时，是以元/平的楼面价作为分水岭的，这一点我们需要先达成共识。
其次，我们统计的区域都是核心区域，包括五城区、高新区、天府新区核心区、近郊的核心区等，即成都普通购房者能够接受并买房的区域。
例如龙泉，我们会统计大面、书房、十陵、西河，但不会统计龙泉老城区；而像新都，我们会统计大丰，但不会统计新都老城区，等等。
根据上述两个原则，我们最终的统计结果是套房源。
而经过8.5个月的去化，最新的表格统计数据如下：
备注：
a、蓝色部分为已经取得预售的楼盘，但不一定%去化完毕；红色部分为楼面价超过元的楼盘，大家不用管它；绿色部分为高端项目，总价太高，不适合一般购房者；橙色部分为捂盘太久，或定向棚改，供应可能性低。
b、人工统计，数据难免会有一些错漏，也不可能做到完全精准，只要大体准确，能得出结论即可。
所以第一个问题，我们可以获得一个相对合理的答案。
在这8.5个月的时间内，当初的套房源，一共实现了有效供应套，去化率大概50%。
2、楼面价低于的楼盘，还剩下多少？
如果只是粗略的估计，那就非常简单，套减去套，就是剩下的房源，即套。
但如果我们追求更准确的结论，那么就应该用套减去套，加上新增供应的楼面价以下的楼盘（我们当初测算预留了30%的遗漏），同时再减去一些定位比较高端，总价比较高的楼盘套数，以及那些“捂盘王”，最后得出的结果，才是更适合普通购房者的房源数量。
△新增供应表格
基于此，我们测算的结果是：
－＋－－＝套
3、剩余的低楼面价楼盘还能卖多久？
我们已经知道了低楼面价楼盘剩余房源的大致总量为套，但是这个数字是一个变量，如果后期*府在土地出让的过程中，有大量的以下楼面价的土地成交，则该数据会增多。
反之，如果*府在后期的土地出让中，以下楼面价的土地成交较少，甚至没有，则这个数据就不会有什么变化了。
而当前，成都已经持续调控了2年零2个月的时间（从年9.30新*计算），土地市场已经基本见底，大量的土地流拍或底价成交现象非常普遍，因此我们可以适当参考最近的土地拍卖情况，以此作为地价趋势的依据。
A、年8月29日，中梁以元拿下了龙泉十陵的“回锅地”。
B、年9月6日，成都出让三宗土地，楼面价最低的一块是位于龙潭寺的47亩地块，以元楼面价底价成交，但无偿移交租赁住房5%，还有车位和一些配套建设，实际楼面价肯定高于。
C、年10月25日，最火热的土拍大新闻就是华润以近60亿的总价拿下龙泉皇冠湖板块亩土地，虽然地价不高，平均算下来就多，但因为配建金额高达27.42亿元，所以其实际楼面价在-元之间。
D、年12月18日，拍卖三宗双流怡心湖附近地块，起拍楼面价元和元，注意，是起拍价，不代表成交底价，更不代表成交价。
以上土拍案例，我选择的都不是太核心的主城、高新或者天府新区核心区的供地，这也表明，成都未来在城市核心区域，大量供应楼面价以下的土地可能性非常小。
因此，我们也得出结论，未来套这个数据，大幅增加的可能性不大。
其次是去化速度，这里有2个参考。
第一个是年的数据，我们3月16日那篇文章是按13.6万套/年计算的去化速度，具体的计算方式大家可以翻一下那篇文章。
第二个就是年这8.5个月的去化速度，我们只算了以下楼面价的楼盘去化，折算成年去化率，为套。
根据上述两组数据，再结合成都每月的推盘供应量，我们大致可以发现，成都平均每月的成交量在-套之间。而套的，将理论上可实现大约6-9个月的供应。
4、低楼面价楼盘卖完怎么办？
从去年开始，我就曾多次提出了“年年底抄底论”和“年金九银十买房论”，关于这个，我在10月25日那篇《现在买房，算不算抄底？》一文中已经有过总结。
包括最近，我们除了踩盘文章外，其他类型的文章基本都不发，原因就在于，现在是自住买房的窗口期，我们应该把最多的时间和资源用来服务于大家买房。
所以，关于低楼面价楼盘卖完应该怎么办？
首先第一点，就是应该趁它还没有卖完之前，积极上车。尤其是我在《现在买房，算不算抄底？》中写过的，神盘和核心区域的优质楼盘，都应该积极购买，甚至连我认为比较合理的参考价格我都明确给大家了。
其次第二点，就是从二手房市场进行考虑，淘合理盘。目前二手房的供应还在增多，仅链家外网上显示的二手房源数量就达到了98套，这比我5月7日那篇《警惕！成都二手房已成堰塞湖》中同为链家外网的套，多了套，增长近50%。而随着供应的增多，部分二手房已经具有了一定的性价比。
未来，随着低楼面价楼盘逐渐供应结束，对于一些刚需购房者来说，可以将购房目标转为性价比合理的二手房，这也符合《成都市房地产业发展五年规划》（-）*策文件，其中预计到年，二手房将占据市场成交的43%。
最后，做一个总结。
1、按照我们的数据统计，在成都核心区域，楼面价低于的新房，预计供应周期仅6-9个月，现在还是窗口期，请大家抓住机会，尽快上车。
2、随着城市的发展和货币的贬值，成都必然会进入一个正常楼面价的新房供应时代，最终新房价格与二手房价格的倒挂现象消失，成都房价回归正轨。此时，大家也可以从二手房市场寻找新的购房机会。
3、以上都是针对自住购房者，尤其是刚需自住购房者而言的，不适用于有投资倾向的购房者，个人观点，仅供参考。
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